Найти
  Перейти на главную Карта сайта Написать E-mail

Рынок встроенно-пристроенных коммерческих площадей г. Екатеринбург. Сентябрь 2011 г.

      15 октября 2011 10:58

В последние годы сегмент встроено-пристроенных коммерческих площадей переживал те же спады и подъемы, что и весь рынок коммерческой недвижимости. Снижение общей активности и падение спроса, вызванные влиянием экономического кризиса, стагнация в 2009-2010 году и последующее восстановление, которое сопровождалось в том числе ростом цен и арендных ставок. Сегодня в этом сегменте вновь наступило относительное «затишье».
  
Помещения на первых этажах жилых домов всегда пользовались спросом у фирм, ориентированных на конечного потребителя, будь то магазины, страховые компании, банки или агентства недвижимости. Можно сказать, что именно со встроено-пристроенных помещений и начался рынок коммерческой недвижимости в городе, когда в условиях дефицита специализированных площадей появилась практика перевода жилых помещений в нежилые. Со временем, застройщики стали изначально закладывать в проекты новостроек такие площади, ориентируясь на спрос со стороны ритейлеров и клиентоориентированных компаний.  Поэтому не удивительно, что одной из основных особенностей этого сегмента является тесная связь с рынком жилья. Сегодня это в наибольшей степени заметно на примере первичного рынка, где в последнее время отмечаются существенные изменения объемных показателей.
 
До недавнего времени, из-за снижения объемов строительства жилья, количество возводимых коммерческих площадей существенно снижалось. По сравнению с осенью 2010 г. нынешним летом этот показатель упал на –20 %. Однако сейчас ситуация стала выправляться. За последний квартал объем строительства «встройки» вырос с 78 тыс. кв. м до 90 тыс. кв. м, то есть на +15 %. Причиной этого стала активизация девелоперов в сфере жилищного строительства, причем именно за последний квартал рост объемов стал возможен не за счет «разморозки» остановленных в кризис площадок, а за счет появления нескольких совершенно новых проектов.
 
Интересна и другая тенденция. Практически весь объем вновь начатого строительства приходится на жилые районы первого и второго поясов, тогда как до недавнего времени структура рынка была «смещена» в Центр, а коммерческие площади за пределами ближайших к нему районов редко закладывались в проекты жилых домов. 
 
Однако рост числа строительных площадок пока слабо отражается на объеме предложения. Его по-прежнему можно охарактеризовать как ограниченный. Бóльшая часть площадей застройщиками уже реализована, а вновь появляющиеся площади зачастую по тем или иным причинам «придерживаются» девелоперами и будут поступать на рынок порционно, что мало повлияют на общую ситуацию. В особенности это касается Центра и районов за пределами первого ценового пояса, где на продажу выставляются помещения только в нескольких строящихся жилых домах. При этом, конечно, надо учитывать, что часть площадей продолжают предлагаться застройщиками к продаже в уже сданных домах, однако чаще всего – это дорогие объекты, цена на которые существенно выше относительно аналогичных проектов на стадии строительства.
 
Что касается ценовых показателей, то после достаточно активного роста, который наблюдался в первой половине текущего года, на рынке сегодня вновь наступило «затишье». В большинстве сегментов показатели остаются на достигнутом уровне, а в отдельных случаях наблюдается и отрицательная динамика.
 
Так за последний квартал ставки аренды на встроено-пристроенные торговые площади снизились на –8 %. При этом с января по июнь в данном сегменте наблюдался рост в пределах +15 %. Сегодня средний уровень ставок на такие площади составляет около 1020 руб./кв. м/мес., а в Центре он достигает отметки 1140 руб./кв. м/мес. 
 
В то же время ставки аренды на встроено-пристроенные офисы за последний квартал не претерпели никаких изменений. В среднем по городу показатель остался на уровне 875 руб./кв. м/мес., а в Центре рост составил чуть более +1 %. За квадратный метр таких площадей собственники сегодня запрашивают 990 руб. в месяц. Стоит отметить, что в период с января по май, стоимость аренды офисов в городе поднялась на +22 %. Тем не менее, данный уровень по-прежнему существенно ниже докризисных показателей, и учитывая то, что рынок сегодня стал более спокойным и на нем не наблюдается ажиотажа, ожидать того, что в ближайшее время ценовые показатели устремятся к прежним «вершинам» не стоит.
 
Ситуация на рынке продажи сегодня выглядит похоже. Существенный рост цен наблюдался только на торговые площади с сентября 2010 г. по март 2011 г. За два квартала он составил порядка +11 %. Затем показатели стабилизировались и за последние два квартала их корректировка не превысила –1,5 %. Таким образом, цена квадратного метра торговых помещений на первых этажах жилых домов остается в последнее время на уровне 93500 руб./кв. м. В Центре этот показатель значительно выше – он колеблется в пределах 105000-110000 руб./кв. м.
 
Стоимость офисных площадей в за последние полтора года практически не менялась. Не смотря на некоторые временные колебания показателей, уровень цен в среднем по городу оставался в пределах 68000-71000 руб./кв. м. С начала года рост цен не превысил +5 % и сегодня стоимость офисов составляет 71260 руб./кв. м. В Центре цены за этот период также выросли на +5 %, достигнув отметки 86900 руб./кв. м/мес.
 
Говоря о перспективах рынка встроено-пристроенных площадей, можно предположить, что на вторичном рынке серьезного провала, впрочем как и ажиотажа, в ближайшее время не предвидится. В сегменте офисов вероятнее всего сохранится положительная динамика, однако темпы изменений будут не высокими. В среднем по городу рост по итогам года вряд ли превысит +10 %. Снижение же цен на торговые площади, скорее всего также не будет длительным. Показатели в этом сегменте вероятно останутся на текущем уровне. 
 
Что касается рынка аренды, то здесь в ближайшей перспективе возможно будет наблюдать отрицательные корректировки в сегменте торговых площадей, однако вызваны они будут скорее временными изменениями структуры предложения. В целом динамика ставок будет уже не столь существенной, как в первом-втором кварталах. Тем не менее, рост в сегменте офисов по итогам года может превысить +25 %, а в сегменте торговых площадей достигнуть +15-20 %.


 
Тухашвили Г., 
Аналитический отдел
Риэлтерского информационного центра УПН
Источник: РИЦ УПН
 
Комментарии
Оставить комментарий
Каталог участников RWAY.ru
Яндекс.Метрика