Найти
  Перейти на главную Карта сайта Написать E-mail

Скупой платит дважды

      27 августа 2010 17:43

Когда условия диктует арендатор

В условиях кризиса компании стремятся максимально экономить на всем, в том числе и на арендной ставке. И сегодня условия для этого у арендаторов есть: с начала 2009 года арендные ставки на складские помещения в Москве и Московской области снизились на 30-50 %. Такое снижение объясняется теми трудностями, которые переживали во время кризиса ритейлеры - одни из крупнейших пользователей складских площадей.

Кроме того, кризис переписал «правила игры» на складском рынке. Раньше условия диктовал собственник, так как спрос на качественные склады намного превышал предложение, и арендные договоры подписывались задолго до введения логистического комплекса в эксплуатацию, теперь же, когда свободных складских площадей больше, чем требуется, арендатор диктует свои условия собственнику. Чаще всего в число требований входит снижение ставки аренды и более гибкие условия договора аренды. Конечно, идя на уступки аренда-тору, собственник должен позаботиться и о своих интересах. Поэтому, снижая арендную ставку, собственник меняет и другие условия договора аренды, например, может существенно уменьшить срок аренды - до 1-2 лет. По окончании срока договора, если ставки аренды пойдут вверх, собственник повысит ставки аренды для этого арендатора, либо найдет другого, который согласится платить по другой, более высокой ставке.

Пока арендные ставки невысоки, у арендатора есть выбор, какому из классов отдать пред-почтение. Можно выбрать логистический комплекс класса А, после снижения ставок его аренда обойдется в $100 за кв.м в год, а можно в целях еще большей экономии выбрать складской комплекс класса В по цене $ 80-90 за кв.м в год. Однако нужно учитывать, что экономия на более низком классе и выбор склада по «экономной» арендной ставке может обернуться дополнительными затратами.

От класса А до класса В

Прежде, чем говорить о различиях складских комплексов классов А и В, следует отметить, что помимо качественных высококлассных объектов, согласно исследованиям, про-веденным аналитиками нашей компании, на рынке все еще остается довольно большое количество складов, перепрофилированных из овощехранилищ и пр. , а также складских объектов, построенных более 15 лет назад, технологии которых сегодня уже устарели. С такими объектами, которым никакой класс не присваивается в принципе, соседствуют со-временные высокотехнологичные складские комплексы. Сейчас на рынке складской не-движимости существует тенденция к строительству качественных складских помещений. Современные российские склады класса А строятся в соответствии с западными стандартами и ничем не отличаются от западных аналогов.

Складские комплексы класса А становятся все более востребованными как с экономической, так и с технологической точки зрения. Функциональное удобство в данном случае является не отдельной функцией, а экономическим фактором, влияющим на качество управления и, как следствие, на качество услуг компании.

Склады класса А отличают такие характеристики, как высокая пропускная способность и высокотехнологичное оснащение складского комплекса. Склады класса А имеют широкую погрузочно-разгрузочную площадку, позволяющую задействовать по крайней мере одну сторону склада целиком под погрузочно-разгрузочные работы. Для склада класса А характерны ровные антипылевые полы, большое расстояние между колоннами (от 10 м), достаточная высота потолков (от 10 м).

Эти характеристики являются основными для складских комплексов класса А и практически не сопоставимы с характеристиками объектов класса В.

Еще одной чертой складских комплексов класса А является выгодное местоположение. Эта характеристика также очень важна для качественной работы арендаторов. На практи-ке к классу А относятся новые или недавно построенные здания с удобными офисными помещениями. Складские помещения класса А возводятся в пределах промышленного парка или плановой складской застройки.

Класс В составляют качественные складские объекты, востребованные большинством арендаторов, но не имеющие достаточно характеристик, чтобы владельцы могли устанав-ливать на них максимальную арендную ставку. В зданиях класса С технологические воз-можности и коммунальные удобства сведены до минимума, но такие склады могут стать экономически выгодным вариантом для тех арендаторов, род деятельности которых по-зволяет быть нетребовательными как к внешнему виду помещения, так и к его технологическим возможностям.

Сравниваем цены

Ситуация, при которой спрос существенно превышал предложение, не только способствовала активному развитию рынка складской недвижимости, но и влияла на рост арендных ставок, который достигал 20-25 % в год. До определенного момента рынок складской не-движимости был перегрет в связи с дефицитом площадей. В связи с кризисом количество предложений на рынке складской недвижимости существенно выросло - как за счет вводимых в эксплуатацию объектов, так и за счет объектов вторичного рынка. Часть аренда-торов была вынуждена сократить объем занимаемых площадей или вовсе отказаться от них. В то же время спрос на складские помещения резко снизился: арендаторам, переживающим нелегкие времена приходилось сокращать занимаемые площади либо вовсе отказываться от них. Чтобы удержать арендаторов, собственникам складских комплексов приходилось идти на снижение арендных ставок. Уровень снижения арендных ставок к концу 2008 года составлял около 5 %: в классе А - $140-150 за кв.м в год, а в классе В - $130-140 за кв.м в год. На низкокачественные помещения (С и D) ставки, соответственно, опустились ниже 90 долларов. К 2010 году арендные ставки на качественные складские помещения класса А упали до $100-110 за кв. м. год, класса В - до $ 80-90. Следует отметить, что снижение арендных ставок на складские помещения класса "А" было меньшим, чем падение ставок в классе В, что объясняется тем, что до кризиса на фоне всеобщего ажиотажа многие объекты класса В были переоценены.

Логично, что с наступлением кризиса девелоперы отказались от строительства новых логистических объектов. Достраивались лишь склады, находящиеся в высокой стадии го-товности. Кризис вылечил девелоперов от «гигантомании», и после того, как рынок вос-становится, вряд ли кто-то решится строить складские объекты больше 30 тыс. кв.м. Сей-час происходит постепенное восстановление спроса, о чем свидетельствуют заключаемые на рынке сделки. Через некоторое время количество вакантных площадей сократится, и ставки снова поднимутся. Поэтому сейчас лучшее время для того, чтобы снять площадь в качественном складском объекте по минимальным ставкам.

Тенденцией последнего времени в секторе складов стало включение эксплуатационных расходов и НДС в ставку аренды и снижение сроков договора. Система triple-net применялась на практике и ранее, но в гораздо меньших масштабах. При такой схеме затраты арендаторов сокращаются на 20-25 %. Однако данная ситуация невыгодна для компаний, чей бизнес основан на стратегических и долгосрочных целях и задачах. Хотя бы потому, что переезд из одного объекта в другой «вылетит в копеечку». Не стоит забывать и о возможных неудобствах для постоянных клиентов или партнеров по бизнесу в связи с переездом и т.д. Безусловно, учитывая текущую ситуацию на рынке, арендатор вправе рассчитывать на невысокую ставку аренды. Однако не стоит забывать о стратегических взаимо-отношениях с арендодателем, особенно если речь идет об аренде помещений в качественных объектах, к которым, безусловно, относятся складские комплексы класса А.

Какой склад вам нужен?

Стоимость аренды - важный, но далеко не главный критерий при выборе складского помещения. Прежде, чем приступать к выбору складского помещения, следует составить четкий перечень требований к складскому помещению. Он будет зависеть от того, какая продукция будет храниться на складе. Затем нужно определиться с географическим положением складского комплекса. Если для компании-арендатора не обязательно, чтобы склад был расположен в центре города, можно выбрать склад, расположенный за городом, но с хорошей транспортной доступностью. В этом случае необходимо проанализировать загруженность дорог. Например, если подъезд от МКАД только один, то автомобиль может застрять в утренней или вечерней пробке, которую вы, отправляясь осматривать склад днём, просто не заметите. Также необходимо учитывать удобство подъезда: даже если планируется возить небольшие товары, есть шанс, что консолидированный груз прибудет на большом грузовике. Если планируется работать с железнодорожными перевозками, нужно обратить внимание на наличие рядом крупных узлов. Хорошо, если к складскому комплексу будет подведена отдельная железнодорожная ветка.

Важно знать срок, на который вам нужен склад, и задачи, для решения которых он пред-назначен. Если у вас в сутки будет приезжать 10 фур, необходимо, чтобы склад был оснащен площадками для маневрирования и стоянки, а также достаточным количеством доков, чтобы несколько машин имели возможность разгружаться одновременно. Также если арендатор хранит пожароопасные товары, то склад должен соответствовать всем существующим требованиям для их хранения.

Выбираем класс А и эономим

Склады различных классов предназначены для различных типов арендаторов, поэтому сравнение складов класса А, В, С между собой не совсем корректно. Небольшой торговой компании вполне комфортно будет на 600 кв.м в складе класса С, в то время как крупному ритейлеру для успешной работы необходимы будут 7 000 кв.м. с дополнительными опциями в виде доков и стоянок.

Если потребность в складских помещениях у компании вырастает до хотя бы 1 500 - 2 000 кв.м, то большинство арендаторов выбирают класс "А": не секрет, что в условиях конкуренции выживает тот, кто сможет максимально оптимизировать логистику, а данный сег-мент предоставляет арендатору такую возможность. Потребитель должен получить товар в самые короткие сроки, по самой низкой цене в сегменте. Можно работать над этим самостоятельно, можно - с помощью логистического оператора. Логистические комплексы класса А позволяют сэкономить на операционных расходах (эффект масштаба), организовать высокостелажное хранение, увеличивая количество паллето-мест, получить необходимые и удобные для работы условия (интернет, телефонию, зоны сортировки и обработки товара, качественные офисные помещения, температурный режим и т.д). Это лучший способ оптимизации логистических процессов, как с технической, так и финансовой стороны.

При выборе складского комплекса арендаторы, надеясь сэкономить на ставках, выбирают комплекс классом ниже. Однако на самом деле экономическую выгоду арендатор получает, поселившись в более дорогом классе. Объясняется это более высокими технологическими характеристиками данного класса. Например, на 1 кв.м. площадей класса А за счет высоты потолка можно положить товара в два-три раза больше, чем на складах класса В, что безусловно, экономически выгодно для компании.

Промышленные полы со специальным полимерным покрытием, которыми оборудованы складские помещения класса А, очень устойчивы как к механическому воздействию, так и к химическому. Это позволяет размещать любые химически агрессивные вещества. В складах класса А можно разместить грузы практически любого размера, включая негабаритные и тяжеловесные - высота более 10 метров позволят это сделать вполне свободно. Не говоря уже о том, что склады класса А позволяют централизованно обеспечивать не-обходимый температурный режим.

Не стоит забывать и о том, что склады класса А представляют собой современные здания постройки не ранее 1990 года. Все они оборудованы современными инженерными коммуникациями, а это значит, что аренда склада не страшна с точки зрения пожароопасности или вандализма/воровства. Наличие соответствующих систем пожаротушения и сигнализации, видеонаблюдение и наличие круглосуточной охраны позволяет быть спокойным за размещенный на таком складе груз.

Существует еще один возможный способ экономии, не столь заметный невооруженным глазом. Девелоперы складской недвижимости класса А, как правило, строят объекты не только в Москве, но и в регионах. Поэтому компания-арендатор, развиваясь вместе с девелоперами и в других городах России, получает дополнительные скидки.

Таким образом, арендуя склад класса А по более высокой ставке, чем склад класса В или С, арендатор получает целый ряд преимуществ. При аренде класса В или С арендатор вы-нужден нести дополнительные траты на обеспечение безопасности, самостоятельно организовывать систему пожаротушения, поскольку централизованная система пожаротушения характерна только для складов класса А. Также существенно сужается ассортимент тех товаров, которые могут хранится на складах класс В и С. И если возникает такая необходимость, то арендатор вынужден опять же нести дополнительные затраты на хранение нестандартных грузов.

В данной ситуации очень актуальна пословица о том, что скупой платит дважды. Только на первый взгляд кажется, что, выбирая склад по более низкой ставке, арендатор экономит, однако учитывая характеристики, которые имеются в складских комплексах класса А и отсутствуют в классах В и С, становится ясно, что при аренде складов класса В и С арендатор помимо арендной платы вынужден нести дополнительные расходы, которые на деле превышают разницу в ставке между классами. Арендатор класса А может полноценно использовать все технологические возможности, которые предлагает такой складской комплекс для качественной работы и в итоге экономит значительно больше.
Источник: Складно.ру
 
Комментарии
Оставить комментарий
Каталог участников RWAY.ru
Яндекс.Метрика