Найти
  Перейти на главную Карта сайта Написать E-mail

Территория освоения

      12 мая 2010 11:40

Проекты комплексного освоения территорий (КОТ) девелоперы стали активно развивать еще в начале 2000-х гг. О них часто упоминали в прессе, но с наступлением кризиса тема практически сошла на нет. Тем не менее реализации большинства мегапроектов это не помешало.

Истории мегапроектов в нынешнем понимании этого слова всего лишь десяток лет, но считать это девелоперское направление веянием современной рыночной экономики было бы неверно. В период «развитого социализма» государство отстраивало целые города: при плановой экономике гораздо проще реализовывать долгосрочные проекты, в том числе и с точки зрения финансирования. В работе были централизованно задействованы различные отрасли и министерства, например строительства и энергетики. Не существовало и нынешних проблем с землепользованием. Заселением новых городов также занимались «партия и правительство».
 
В наше время толчком к созданию и развитию мегапроектов послужил возникший дефицит освоенных под застройку территорий — девелоперы выработали запас, оставшийся в наследство от Советского Союза. В условиях рыночной экономики чиновники не берутся самостоятельно возводить объекты массовой застройки, но и без их участия реализация мегапроектов невозможна. Для решения масштабной задачи крупному опытному девелоперу, а только таким, как правило, под силу справиться с комплексным строительством, необходима поддержка как на федеральном, так и на региональном уровнях. Потребность в государственно-частном партнерстве (ГЧП) есть у обеих сторон. Чиновники при помощи бизнесменов приближаются к поставленной правительством цели — строительству доступного жилья. Бизнесмены получают возможность работать над длительными, 10–20-летними, проектами со стабильной доходностью даже в кризис.
 
«Застройку крупных участков логично организовать в тех регионах, где особенно остро ощущается нехватка современного жилья. Важно, чтобы у девелопера был надежный финансовый партнер, который готов ждать возврата вложенных средств до момента полной реализации проекта», — подчеркивает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. Безусловно, таким партнером должно выступать государство, которое если и не обеспечит долгосрочное стабильное финансирование мегапроекта, то по крайней мере предоставит государственные гарантии. Моисей Фурщик, управляющий партнер компании «Финансовый и организационный консалтинг», уточняет: «Частный бизнес, реализующий крупномасштабные проекты комплексного освоения территорий, должен располагать дешевыми и длинными кредитами. От государства же ожидают обеспечения объекта инфраструктурой. При соблюдении этих условий мегапроект может оказаться коммерчески успешным».
 
Так что же собой представляет мегапроект? Иногда к КОТ причисляют и кварталы современных многоэтажек, и крупные загородные поселки, но в действительности подобные объекты могут быть лишь его составляющими. Помимо разнообразной жилой застройки — коттеджей, таунхаусов, многоэтажных домов — должны быть проложены транспортная сеть, инженерные коммуникации, возведены объекты коммерческой недвижимости. Следует также предусмотреть рабочие места, чтобы новоселы могли не только комфортно жить, но и трудиться рядом с домом. Последнее особенно актуально для Московской области, где на южных направлениях в настоящее время активно отстраивают два мегапроекта: «Большое Домодедово» и «А 101».
 
Три подмосковных КОТа

«Большое Домодедово» развивают в полном соответствии с его названием. В частности, на территории 3 тыс. га предполагают возвести современный город. Мегапроект суммарно занимает 18 тыс. га, общая площадь застройки должна составить 12 млн кв. м. Инвестиционную стоимость «Большого Домодедова» еще до кризиса оценивали в 321 млрд руб., окончание работ было запланировано на 2016 г. В настоящее время проект находится на этапе согласования документации и инженерного обеспечения территории. Девелопер намерен извлечь максимальную пользу из географических особенностей Домодедовского района, которые предопределили стратегию развития мегапроекта. Высокая транспортная доступность — автодороги, аэропорт, железнодорожное сообщение — обеспечивает потенциал для размещения промышленных площадок и создания большого количества рабочих мест. Еще в 2006 г. правительство Московской области включило построенный здесь логистический терминал «Белые столбы» в программу «Развитие транспортно-логистической системы в Московской области в 2006–2010 гг.». И вот 27 апреля 2010 г. здесь открылся завод по выпуску сельскохозяйственной, дорожно-строительной и лесозаготовительной техники под маркой всемирно известного производителя John Deere, сотрудничество с которым активно обсуждали на уровне президента РФ. Девелопер подготовил для нового производства необходимую техническую документацию и обеспечил данную площадку инфраструктурой.
 
В целом же для развития промышленных территорий мегапроекта уже построено пять съездов к складским терминалам с федеральных трасс А-107 («Бетонка») и М-4 «Дон», подведена железнодорожная ветка к «Белым столбам», проложено около 45 км электрокабеля. В ближайшее время намечено строительство головной газораспределительной станции, идет проектирование газоотводных сетей. Получены техусловия на газогенерирующие станции «Данилово» и «Вельяминово». Эти энергообъекты в совокупности дадут до 600 МВт электроэнергии. Еще 70 тыс. кВт планируют поставлять по уже существующим энергосетям. Помогает в реализации проекта и государство: в рамках реконструкции автомагистрали М-4 «Дон» ФГУ «Дороги России» сооружает эстакады и съезды от микрорайонов Южный, Данилово, Вельяминово. В скором будущем застройщики «Большого Домодедова» намерены приступить к возведению жилья: уже разработаны проекты планировки микрорайонов Петровские Сады, Южный и Данилово, на территории которых намечено построить до 2,5 млн кв. м.

Гораздо меньше повезло мегапроекту «А 101». Под влиянием кризиса он претерпел существенную реконцепцию — распался на части, каждая из которых в настоящее время самостоятельно представлена на рынке. Например, здесь реализуют проект «Индустриальный парк INDIGO», возводят коттеджный поселок Летова Роща, ведется массовая застройка многоквартирными домами «Квартала А101». Продажи начались в ноябре 2009 г. Объект расположен в 3 км от МКАД, на территории бывшего поселка Коммунарка, площадью 13,6 га, по Калужскому шоссе. Жилье предлагают по цене от 57 тыс. руб./кв. м, имеется возможность получить ипотечный кредит Сбербанка под 12% годовых при первоначальном взносе от 20%. В микрорайоне запланировано строительство многоквартирных домов переменной этажности, школ, детских садов, магазинов, паркингов, физкультурно-оздоровительных комплексов и административно-офисных зданий. Неиспользованную землю, оставшуюся от мегапроекта, девелоперы размежевывают и распродают в формате участков без подряда.
 
Помимо «Большого Домодедова» и «А 101», где на продажу предлагают квадратные метры по относительно доступным ценам, в Подмосковье запланирован третий, отнюдь не дешевый, с точки зрения конечных потребителей, мегапроект «Рублево-Архангельское». К проектированию «Города миллионеров» на участке площадью 430 га в Красногорском районе приступили в 2003 г. На тот момент проект стоил около 3 млрд долл., и за пять лет на его территории планировали возвести 2,7 млн кв. м элитного жилья. С помощью PR-технологий к 2008 г. капитализация «чистого поля», обнесенного бетонным забором, достигла 5,3 млрд долл. — именно за эти деньги проект сменил владельца. И вопреки ожиданиям, что в кризис недвижимость, особенно такие крупные наделы, должна дешеветь, этот «виртуальный город» продолжает расти в цене. Суммарные инвестиции в его строительство оценивают в 9 млрд долл., а 10%-ной долей объекта владеет Сбербанк в счет ранее выданного кредита на заключение сделки.



Доступное жилье в регионах


Впрочем, большинство из ныне поддерживаемых федеральными и региональными властями проектов КОТ находится за пределами Московского региона. Это застройка Северного жилого района Благовещенска в Амурской области, город-спутник Кемерово Лесная Поляна, Новая Чукреевка в Омске, районы Прибрежный и XVIII в Татарстане, жилой район Волгарь в Самарской области, Академический рядом с Екатеринбургом. Вышеперечисленные мегапроекты в последние годы получали государственную финансовую поддержку. Минрегион в рамках федеральной целевой программы «Жилище» выделял субсидии на возмещение процентной ставки по кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой, строительство автодорог, развитие сети социальных объектов.

От федералов не отставали и местные власти: заказчиком мегапроекта «Прибрежный и XVIII» выступила некоммерческая организация «Государственный жилищный фонд при президенте Республики Татарстан». До 2015 г. здесь будет возведено 5 млн кв. м жилья, объектов социальной и коммерческой инфраструктуры. Администрация Кемеровской области заинтересована в строительстве мегапроекта «Лесная поляна». Здесь запланировано доступное по цене малоэтажное жилье. Местные власти обеспечили застройщика госгарантиями и продлили до 2012 г. кредит в 400 млн руб., взятый на создание инфраструктуры данного проекта.
 
Но, пожалуй, наиболее примечательный проект КОТ — «Академический», что рядом с Екатеринбургом. К 2026 г. для будущих «академиков» запланировано строительство 13 млн кв. м жилья на площади 1300 га. Общий объем инвестиций оценивается в 21 млрд долл. Сейчас в готовых домах цена квадрата не превышает 46 тыс. руб. при нынешней средней стоимости предложения на вторичном рынке Екатеринбурга в 53,7 тыс. руб./кв. м. Для активизации продаж девелопер разработал партнерские ипотечные программы совместно с ведущими российскими кредитными учреждениями: Сбербанком, ВТБ24 и Газпромбанком. Кроме того, уже подписаны крупные контракты с Минобороны по обеспечению военных жильем.
 
В середине марта этого года был анонсирован новый проект «Лесное» на территории Пушкинского района Ленинградской области. На участке 2,9 тыс. га планируют возвести 8 млн кв. м жилья. Концепция застройки объединит таунхаусы, дуплексы, коттеджи и трех-пятиэтажные многоквартирные дома эконом- и комфорт-классов. Строительство 70% объектов девелопер планирует на заемные средства, отстраивая ежегодно по 300 тыс. кв. м жилья. В общей сложности сюда заселят около 200 тыс. человек. Девелоперы уверяют, что новый район будет обеспечен всей необходимой социальной и коммерческой инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками, торгово-развлекательными и спортивными комплексами. Будут организованы зеленая зона, детские и спортивные площадки. Рядом с Лесным построят индустриальный парк «Дони-Верево» для обеспечения новоселов рабочими местами. Начало реализации мегапроекта запланировано на 2012 г. В дальнейшем район Лесное войдет в состав города-спутника Южный.

Глеб Крынкин
Источник: Недвижимость и Цены
 
Комментарии
Оставить комментарий
Каталог участников RWAY.ru
Яндекс.Метрика