Найти
  Перейти на главную Карта сайта Написать E-mail

В ожидании второй волны переездов в Подмосковье

      28 апреля 2010 11:31

Несколько лет назад прогноз о возможной субурбанизации Москвы активно обсуждался в обществе: высокие цены на жилье, питание, транспорт и услуги вкупе с постоянными пробками и отсутствием мест в ресторанах даже в будний день делали жизнь в столице не только дорогой, но и неприятной, в том числе и для вполне обеспеченных горожан. Однако массового бегства за город не состоялось. В чем причина? Жизнь за городом оказалась не слаще? Обменять городское жилье на загородное - сложный процесс? Или просто кризис сбил все планы и миграция москвичей в пригороды еще впереди?
Докризисный рынок недвижимости, в особенности городской, был чем-то похож на больного с температурой: вряд ли можно назвать здоровыми симптомами постоянный рост цен вкупе с постоянно ухудшающимися условиями жизни на фоне тотальной невозможности для сотен тысяч жителей города решить жилищный вопрос хотя бы временно - за счет аренды. Вспомним: снять «однушку» на окраине в непростой транспортной доступности тогда стоило порядка 30 тыс. руб. - сейчас за те же деньги вполне можно подыскать «двушку», не слишком забираясь за ТТК. Однокомнатная квартира площадью в 30 кв. м в пятиэтажке стоила в 2008-м около $223 тыс., или 5,6 млн руб. Сейчас за 5,7 млн руб. можно купить и «трешку» на вторичном рынке.

Одним словом, экономкласс был доступен тем, кому по статусу положен хотя бы «бизнес-минус». Но жилье «повышенной комфортности» стоило практически как элитное, не являясь по своим характеристикам ничем большим, как усовершенствованным экономом, не всегда удобным для жизни. Тут-то взгляд москвичей и устремился за город, где в силу большего пространства, казалось бы, вот-вот должно было появиться разнообразие вариантов для всех желающих. Здесь можно было найти все: от закрытых элитных поселков Рублевки и Новой Риги до качественного бизнес-класса с хорошей инфраструктурой и подходящим социальным окружением на Киевском, Калужском и Новорижском шоссе, не считая крупных проектов экономкласса.
Но 2008 год подошел к концу, и с ним вместе закончился «толстый» рынок недвижимостивторой половины нулевых. Покупатели замерли, девелоперы подумали-подумали, да и нарезали свои земли по кусочкам и распродали как участки без подряда. Другие застройщики (у кого была такая возможность) развернули свои проекты лицом к народу, разумно решив, что основная целевая аудитория сейчас - те, кто готов выложить небольшие накопления для решения жилищной проблемы малой кровью и малыми средствами. Тут-то начали появляться и предложения об обмене городского жилья на загородное. «Такие предложения активно появились в конце 2008 года, в разгар кризиса. И это нашло хороший отклик у клиентов: обменять квартиру на дом и жить вдали от суеты хотели многие, - рассказывает Антон Гололобов, руководитель пресс-службы компании «Инком-Недвижимость». - Но, несмотря на колоссальный потенциальный спрос, на практике до массовых реальных сделок дело не дошло».

В чем же причина? Стороны просто не смогли договориться: владельцы квартир оценивали свое жилье неадекватно высоко, по докризисным ценам, одновременно полагая, что стоимость загородной недвижимости должна быть существенно ниже заявленных застройщиками цен. «Для крупных игроков сама идея «квартира в обмен на дом» была подъемна: они готовы были обменивать городское жилье на загородное и даже брать квартиру на баланс, если ее не получится оперативно сбыть», - отмечает Гололобов.
Однако, хотя предпосылки и были, практика сделок по обмену квартиры на загородный дом постепенно сошла на нет. Сейчас акций по массовому предоставлению клиентам услуги по такому обмену на рынке не найти. «Гораздо большее распространение получили альтернативные сделки по обмену текущего жилья на квартиру большей площади. Сейчас они занимают порядка 90% от всего объема сделок на вторичном рынке жилой недвижимости», - отмечает Антон Гололобов.

«Загородное жилье всегда было предметом интереса городского жителя. Сделки с продажей единственной квартиры в Москве и переездом за город на рынке недвижимости существуют, но говорить о том, что это является тенденцией, не стоит, - комментирует Алексей Шленов, генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж». - Квартира в Москве обеспечивает наличие московской прописки - важной во многих областях жизни (медицинское обслуживание, пенсионные надбавки и т. д.). Поэтому единственную квартиру в Москве не всегда целесообразно менять на загородный дом».По данным «Миэль-Брокеридж», сейчас чаще происходят сделки по переселению за город семей среднего класса, которые оставляют за собой квартиру в Москве, меняя вторую на таунхаус. «У людей с большими финансовыми возможностями обычно есть жилье и в городе, и за городом, так что необходимости продавать квартиру ради дома у них нет.

Причин для обмена квартиры на дом несколько: лучшая экология, а следовательно, здоровье для себя и детей, большее территориальное пространство, близость к природе», - рассуждает Шленов. Но назвать это тенденцией последнего времени вряд ли возможно: «переселениям» такого рода уже лет 10, и в сколько-нибудь массовое явление они не превратились ни до кризиса, ни во время.
В эксклюзивном сегменте, как отмечает Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», ситуации, когда городская квартира меняется на загородное жилье, - это исключение из правил. «Сделка в элитном сегменте - в 90% это покупка второго жилья, - говорит эксперт. - Межотраслевые сделки* - явление, характерное все же для бизнес-класса. В элитном сегменте подобные ситуации единичны и касаются только жилья, которое собственники не используют, например, приобретенного по случаю или доставшегося по наследству. Однако в чистом виде обменом города на загород для постоянного проживания это назвать нельзя, так как это всегда не единственное жилье».

Для инвестиционных покупателей обмен городской квартиры на загородный дом также не представляет интереса. По данным «Миэль-Брокеридж», сегодня сделки по продаже загородных домов и земельных участков с целью дальнейшего приобретения квартир преобладают над сделками по продаже городских объектов для покупки недвижимости за городом (70% и 30% соответственно). До кризиса это соотношение составляло 50% и 50%. «Наиболее часто сегодня совершаются сделки, в которых продается загородный дом, а взамен приобретается одна или несколько квартир. Одним из мотивов подобных покупок является, например, сдача одной из квартир в аренду. Доля таких сделок составляет порядка 50% от всех обменов загородной недвижимости на городские объекты. Несмотря на то что с начала кризиса стоимость ряда загородных домов, в зависимости от направления, снизилась до 40%, сумма от продажи дома все равно превосходит стоимость квартир, которые за этот же период подешевели в среднем на 20-25%», - поясняет Алексей Шленов. Выгоду от обмена загородного дома на городскую квартиру, как мы видим, просчитать вполне можно. А с какого момента становится разумным обмен городского жилья на загородное, с учетом того, что речь идет о покупателе экономкласса? «Для того чтобы человек, работающий и живущий в Москве, выбрал загородный дом в качестве постоянного места жительства, должна действовать простая формула: цена обмениваемой квартиры должна позволить приобрести участок с готовым домом, площадь которого будет как минимум на 45-60% больше, чем квартира, - считает Иван Синицын, партнер проекта «Новые дачи - Гагринлэнд». - При этом все сложности схемы трейд-ин продавец дома должен взять на себя. Не менее значимым фактором будет являться удаленность дома от Москвы (до 30 км) и близости остановки электрички (не более 20 минут пешком от дома)».
Сейчас могла бы начаться вторая волна обменов квартир на загородные дома или таунхаусы экономкласса, стоит только посмотреть на текущие цены, отмечает Антон Гололобов: «Несмотря на кризис, 30-метровая однокомнатная хрущевка на окраине Москвы стоит в районе 3,6 млн руб. За сходную сумму (4 млн руб.) в поселке Бристоль, что в 7 км по Киевскому шоссе, можно купить квартиру в таунхаусе площадью уже 86 кв. м. При этом качество инфраструктуры вокруг поселка мало отличается от столичных спальных районов: в непосредственной близости расположены школы, больницы, детские сады и магазины. И чем дальше от столицы, тем большей площади таунхаус можно будет приобрести в обмен на столичную квартиру». Одним словом, если к переезду за город лежит душа, сейчас это сделать вполне возможно. Есть еще как минимум два но, о которых стоит подумать, решаясь на такой переезд: прописка и коммунальные платежи. Обе темы стоят отдельного разговора.
Источник: Собственник
 
Комментарии
Оставить комментарий
Каталог участников RWAY.ru
Яндекс.Метрика